As imobiliárias que desempenham papel auxiliar na administração de condomínios têm uma função crucial na gestão e manutenção dessas propriedades compartilhadas. Essa relação, além de ser profissional, deve ser embasada em confiança mútua devido ao enfrentando de desafios frequentes. Infelizmente, algumas dessas empresas não conseguiram se adaptar às mudanças pós-pandemia no mercado consumidor, resultando em falência. Isso é especialmente delicado para imobiliárias, pois têm livre acesso aos documentos e fundos dos condomínios. Neste artigo, examinaremos os crimes mais comuns cometidos por essas empresas em situação de falência, como estelionato, apropriação indébita, apropriação indébita previdenciária e falsidade documental, detalhando os respectivos artigos legais e as penalidades correspondentes. Além de servir como alerta aos síndicos sobre a importância de supervisionar as empresas contratadas.

Muitos condomínios optam por contar com a assistência de imobiliárias que atuam como auxiliares de administração para lidar com as complexidades administrativas. Essa abordagem facilita a manutenção administrativa, dada a natureza multifacetada da gestão condominial, que requer especialização e comprometimento. Contudo, o problema surge quando as próprias imobiliárias não conseguem gerenciar suas operações, levando à falência e afetando o condomínio, inclusive no âmbito criminal.

A imobiliária, ao acreditar ser possível evitar a falência, muitas vezes retém ou utiliza os fundos ou recursos do condomínio como se fossem seus, cometendo APROPRIAÇÃO INDÉBITA, isto é, apropriação de coisa alheia móvel que não lhe pertence, de que tem posse ou detenção. Por exemplo, ao utilizar os fundos do condomínio para pagar uma dívida não relacionada com o condomínio ou ao investir em nome próprio fundos do Condomínio, e até mesmo superfaturando obras com comissões ilegais. Tais condutas configuram o crime de apropriação indébita, previsto no artigo 168 do Código Penal, acarretando uma pena de reclusão de um a quatro anos, além de multa.

Além disso, é relevante mencionar que a imobiliária que retém contribuições previdenciárias dos funcionários sem repassá-las aos órgãos competentes pode ser acusada de APROPRIAÇÃO INDÉBITA PREVIDENCIÁRIA, conforme a Lei nº 8.212/91. Tal crime acarreta pena de reclusão de dois a cinco anos, além de multa.

Para enganar o condomínio, a administradora pode manipular documentos contábeis, contratos e até mesmo atas de assembleia durante a falência, cometendo FALSIDADE DOCUMENTAL, que envolve falsificação ou alteração de documentos públicos ou particulares com a intenção de usá-los como verdadeiros. Esse crime, previsto no artigo 297 do Código Penal, resulta em pena de reclusão de dois a seis anos, além de multa.

Há também a possibilidade do cometimento do crime de ESTELIONATO, conforme o artigo 171 do Código Penal, cuja pena prevista é de um a cinco anos de reclusão, além de multa. Esse crime consiste em obter vantagem ilícita em prejuízo alheio, enganando ou mantendo alguém em erro, usando artifícios fraudulentos, como a falsificação ou alteração de notas fiscais para reter valores.

As condutas criminosas mencionadas são apenas exemplos do que pode ocorrer quando a imobiliária não atua com transparência, ética e responsabilidade, não apenas em casos de falência. Para evitar tais situações e proteger os direitos dos condomínios, é necessário buscar referências no mercado quanto à idoneidade da imobiliária contratada, controlar e supervisionar as pastas contábeis e os balancetes do condomínio, acompanhar se a empresa age de acordo com as decisões assembleares e, em caso de suspeitas de irregularidades, contratar uma auditoria. Além disso, registrar Boletim de Ocorrência e buscar orientação de um advogado especializado em direito criminal são passos fundamentais.

Conclusão:
Os crimes praticados por imobiliárias auxiliares de administração de condomínios em casos de falência representam uma ameaça séria aos direitos dos condomínios e à confiança nelas depositada. A complexidade da gestão condominial requer transparência, ética e responsabilidade das imobiliárias. Este artigo ressalta que a má gestão financeira durante a falência pode levar a atos criminosos como apropriação indébita, apropriação indébita previdenciária, falsidade documental e estelionato.

Para proteger os interesses dos condomínios, é crucial adotar medidas preventivas, como escolher imobiliárias idôneas, supervisionar operações contábeis e financeiras, monitorar o cumprimento de decisões assembleares e, ao suspeitar de irregularidades, acionar uma auditoria. Em caso de irregularidades, a ação legal é essencial, incluindo o registro de Boletim de Ocorrência e a busca por orientação jurídica especializada em direito criminal. Apenas com essas ações proativas poderemos minimizar riscos na gestão de imobiliárias auxiliares em situações de falência, assegurando a integridade dos condomínios e de seus recursos.

Por: Elisângela Franco Victória - @efcriminalista